事件:保利地产(600048)公布2019年半年报显示,实现营业收入711.41亿元,同比增长19.48%;归属上市公司股东净利润99.55亿元,同比增长53.28%;基本每股收益0.84元。
   
点评:
   
2019年上半年结算业绩大增五成三。公司2019年上半年实现营业总收入711.41亿元,同比增长19.48%,主要来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为40.96%,较去年同期提升5.68个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。同时因结转项目权益比例提高,实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%;基本每股收益0.84元。
   
上半年整体销售理想位列行业第四名。2019年上半年公司实现签约销售2526亿元,同比增长17.33%,位列行业前四;实现签约面积1636.47万平方米,同比增长12.56%。其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达27%和22%。深耕城市销售保持稳定,1-6月,广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。截止6月末,公司账上预收账款达3621亿,为2018年结算业绩的1.86倍,全年业绩保障度极高。
   
资源结构优化土地储备充足。2019年上半年,公司新拓展项目44个,新增容积率面积826万平方米,总成本533亿元。一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持续优化储备结构。同时保证可持续发展的前提下,积极推进多个旧城改造等优质项目。截至报告期末,公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积7618万平方米,可满足未来2-3年的开发需求。持续深耕核心区域,一二线城市4614万平方米,占比60%以上;珠三角和长三角城市群3498万平方米,占比46%。报告期内,新开工面积2894万平方米,竣工面积1167万平方米,分别同比增长22.69%和53.29%。产品定位方面,保持刚性及改善性需求的住宅产品定位,住宅类产品销售占比在90%以上,且以144平方米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。
   
负债结构有所改善融资成本极具优势。截止报告期末,公司资产负债率79.27%,基本保持稳定;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点,资产负债结构持续改善。上半年累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。另一方面,公司发行5亿美元债和中期票据15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券150亿元,保持充足的融资空间。公司有息负债总额2710亿元,有息负债综合成本仅4.99%。账上货币资金1227亿,为短债与一年内到期长债的2.6倍,短期资金压力较低。
   
两翼业务加速市场化发展逐步形成新利润增长点。公司提出“一主两翼”发展战略,坚定聚焦房地产开发主业的同时,加速培育两翼产业市场化能力。物业管理、销售代理、房地产金融等板块排名行业前列,在支持主业发展的同时,逐步形成多产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日,合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
   
盈利预测与投资建议:预计公司2019-2020年EPS分别为1.98元和2.45元,对应当前股价PE分别为7倍和5.6倍,估值便宜。公司国企改革积极推进,提速发展可期。维持“推荐”评级。
   
风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。