事项:
   
保利公布2018年年报,全年实现营收1945.1亿,同比增长32.7%,归母净利润189亿,同比增长20.9%,对应EPS1.59元,略高于业绩快报。公司拟每10股派发现金红利5元(含税)。
   
平安观点:
   
业绩靓丽,预收充足:公司2018年实现营收1945.1亿元,同比增长32.7%;归母净利润189亿元,同比增长20.9%。净利润增速不及营收主要因:1)期内资产减值损失同比增加22.9亿至23.5亿元;2)少数股东损益占净利润比重同比升7.1个百分点至27.7%。受结算结构影响,毛利率同比提升1.4个百分点至32.5%,考虑2016年来地价上升及限价影响,毛利率或难以延续高位。受合营及联营项目结算增加影响,期内投资收益同比增60.1%至26.9亿元。由于期内销售额远大于同期结算,期末预收款同比增长33.1%至2998亿,叠加2019年24%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。
   
销售延续高增,新开工积极进取:公司2018年实现销售金额4048.2亿,同比增长30.9%,市占率提升0.4个百分点至2.7%;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献合计77%,其中珠三角实现销售额1170亿元,同比增长24%。12个城市单城签约过百亿,广州400亿,佛山、北京超250亿,东莞、中山等首次突破100亿。2018年新开工4396万平,同比增长42.9%,为年初计划的133.2%,远超同期全国增速,开工高增长为2019年提供充足可售货源。2019年计划新开工4500万平,同比增长2.4%。
   
拿地适度放缓,并购整合加快资源拓展:期内新增项目132个,新增建面3116万平,总成本1927亿元,同比分别下降31.1%和30.3%,为同期销售面积(金额)的114%和47.6%,较2017年分别下降87.6个和51.2个百分点。平均楼面地价6186元/平米,同比增长1.1%,为同期销售均价的42.3%,较2017年降2.1个百分点。公司拿地持续深耕一二线,一二线城市拓展金额和面积分别占比74%、61%。除传统招拍挂外,通过并购等方式拓展项目75个,占总土地拓展面积58%,较2017年上升10个百分点。期末待开发土储9154万平,可保障未来2-3年开发需求,其中一二线城市土储占比60%、城市圈周边核心三线占比30%。
   
财务状况整体稳健,融资成本处于低位:期末在手现金1134.3亿,为一年内到期负债总和(487.2亿)的232.8%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为42.6%和80.6%,较期初下降2.3个和5.9个百分点。公司期内持续优化资金管理,全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%;经营性净现金流由2017年的-293亿上升至2018年的118.9亿。公司期内持续加大直接融资,成功发行3年期中期票据50亿、美元债券10亿美元、永续中期票据15亿。期末有息负债综合融资成本5.03%,仍处于行业较低水平。
   
投资建议:维持公司盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为1.91元和2.30元,当前股价对应PE分别为7.2倍和6.0倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。
   
风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼市下行带来中长期毛利率下行风险。