事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比增长32.66%;全年实现归母净利189.04亿元,同比增长20.92%。EPS1.59元。
   
业绩持续释放,销量再创新高
   
公司2018年营业收入稳步增长,主要得益于结算规模的增加(2018年房地产业务结算收入为1824.98亿元,同比增长32.8%)。报告期内,房地产业务毛利率同比扩大2.21个百分点至32.68%,整体毛利率提升1.45个百分点至32.49%。但归母净利润增速低于营收增速,原因在于:1、2018年结算的项目中,结转权益比例有所下降;少数股东权益占净利润比例达27.7%,较2017年提升7.1个百分点;2、报告期内,公司计提存货跌价准备23亿元,去年同期该科目为-1亿元。
   
销售方面,公司2018年实现签约金额4048.2亿元、销售面积2766.1万方,同比分别增长30.91%、23.36%。其中,六大城市群对销售的贡献占比达77%,共有12城单城签约超百亿。其中,广州销售额达400亿元,佛山、北京250亿元,东莞、中山等实现100亿元的销售额。根据克尔瑞销售排行榜,公司排名第5位,稳居第一梯队。展望2019年,公司可售货值充裕,有望延续积极的推盘节奏,叠加公司深耕核心都市圈内的一、二线重点城市,出现回暖迹象,全年有望向5000亿元的销售目标发起冲击。
   
土地获取张弛有度,杠杆水平稳中有降
   
报告期内,公司全年新拓展132个项目,合计新增容积率面积3116万方,总地价1927亿元,平均楼面价6186元/平。从拿地结构来看,公司在城市布局上,依然聚焦一二线,全年一二线拓展面积比重与17年基本持平,维持在60%以上(2018年占比61%,2017年占比63%)。截止2018年末,公司待开发土储9145万方。其中,京津冀区域436万方(占比4.8%)、武汉城市群841万方(占比9.2%)、成渝区域622万方(占比6.8%)、长三角704万方(占比7.7%)、海西区域254万方(占比2.8%)、珠三角3447万方(占比37.7%),六大城市群合计占比近七成。从拿地方式来看,报告期内,公司通过收并购、合作开发、旧城改造及产业拓展等方式获取75个新项目,占全年拓展金额及面积的54%、58%。多元化的拿地方式,有助于优质土储的积累,助力销售继续高增长。
   
截至报告期末,公司净负债率为80.55%,较17年末降低5.82个百分点,资产负债结构继续优化。报告期内,公司累计实现销售回笼3562亿元,回笼率较去年同期提升2个百分点至88%,处于行业领先水平,为公司提供较为充足的经营现金流保障(2018年经营性现金流118.93亿元,去年同期为-292.96亿元)。截止报告期末,公司持有现金1134亿元,现金利息保障倍数达2.79倍 资金方面,公司继续拓展融资渠道,报告期内,成功发行了4笔中期票据,合计融资65亿元,票面利率介于4.59%-4.88%,全年加权融资成本为5.03%,虽较2017年提升0.21个百分点,但依然处于行业较低水平。2019年1月,公司成功发行15亿元中期票据,票面利率降至3.60%,公司作为央企,融资优势将逐步体现。截至报告期末,公司银行借款占债务比重近71%,直接融资占比15%左右。一年内到期有息负债仅占18.5%。
   
激励机制升级,资源整合提速,“一主两翼”业务稳步发展
   
公司自2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。
   
公司房地产业务稳步发展的同时,两翼业务借助资本运作,提升核心竞争力。报告期内公司已完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割,巩固主营业务优势。在社区消费服务板块,取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者,截止报告期末,累计覆盖超过150个城市,代理项目超1770个;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度。 综合服务方面,物业管理布局全国131 个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五;商业管理板块运营项目65 个,管理面积266 万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4 个,以轻资产模式实现品牌及管理输出;公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000 亿元,累计投资项目超过150 个,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
   
投资建议:公司自2017年开始实行大力度跟投机制,与股权激励相配合,有效提升公司运营和开发效率。通过收购保利(香港)控股50%股权,加速资源整合,夯实主营业务;同时借助“两翼业务”实现协同发展,寻找利润新的增长点。公司盈利能力持续提升,并保持着较高的派息率。2018年ROE达16.63%,较去年同期提升0.29个百分点;每股分红0.5元,派息率达31%,上市以来累计分红272亿元。预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.04、5.78、4.79x,维持“买入”评级。ROE同比提升0.29个百分点至16.63%
   
风险提示事件:一二线城市回暖速度不达预期,调控政策收紧,导致公司销售及利润率不达预期;公司销售回款率不达预期等。