概要。 作为中国第五大房地产开发商,保利充分利用中央国企的优势。目前,公司在国内逾百个城市拥有 2.3亿平方米土储。 我们预计公司将在 2019年录得净利润 247亿元(人民币,下同)。我们首次覆盖保利, 目标价为 16.64元,对应2019年预测市盈率 8.0倍,给予买入评级。
   
2018年合同销售额超过 4,000亿元。 2018年合同销售额增长 30.9%至 4,048亿元。 2019年中国房地产市场面临诸多不确定因素,但公司在今年首五个月仍录得 21.8%合同销售额增长至 1,890亿元。考虑到 6,500亿元可售资源,我们估测保利 2019年全年合同销售额将达到 4,800亿元,同比增长 18.6%。
   
2.3亿平土储遍布逾百城市。 截至 2019年 3月,保利拥有 2.3亿平方米土储。
   
其总部位于广州,超过三分之一的开发中建筑面积位于珠三角。公司土储覆盖国内逾百个城市,其主要产品针对首次置业或首次换楼人士,因他们对住房需求较大。
   
高效的管理团队。 由于军事文化背景,公司建立了一个高效的管理组织。通过明确责任、科学决策机制、公平的岗位职责评估、精确的内部审计和组织监督,管理团队具有高效执行力。同时,公司推出激励计划吸引和保留优秀人才。
   
预计 2018-21年净利润将以 23.1%的复合年增长率增长。 受惠于已结转建筑面积和平均售价增加,我们预计公司总收入将从 2018年的 1,946亿元增加至2021年的 3,649亿元。预计毛利率将在未来三年保持在 31.8%-32.3%左右。
   
因此,我们预计 2019-21年的净利润分别为 247亿元、309亿元和 354亿元。
   
拥有健康的资产负债表和央企优势。 截至 2018财年,公司的净负债比率为80.6%。由于对土地市场抱持谨慎态度,公司放慢了土地收购计划。因此,我们预测 2019财年净负债比率将下降至 71.9%。公司已积累足够土储,能满足其未来三至四年的发展。此外,由于其央企地位,公司 2018年的债务成本为5.03%。