高企的房价之下，“后浪”们到底还有没有选择的权利？

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前两天，B站为了庆祝五四青年节而推出的演讲视频《后浪》刷屏。

老戏骨何冰张弛有力、抑扬顿挫的演讲，引发全网热赞，但演讲词却引发了巨大的争议。

其中有两句：“你们拥有了，我们曾经梦寐以求的权利，选择的权利。你们有幸，遇见这样的时代。但是时代更有幸，遇见这样的你们。”在微博、公众号、朋友圈引来无数群嘲。

说年轻人被高房价绑架，毫无选择的权利，收获了近6万的点赞。

在演讲中，“前浪”对“后浪”的艳羡，在现实中，变成了年轻人的自嘲：“前浪一句涨房租，后浪就扑了。”

尤其是大量的年轻人刚刚经历了疫情，此情此景，更易引人共情。

不久前，在#疫情结束，你最想做什么#的超话下，买房竟然成了与吃火锅一样火爆的诉求。

疫情期间，还有一张流传最广的图片《这次疫情给了我们八个提示》，其中大家关注度最高的也是这条建议——能买房的时候，别犹豫，不要被那些名人不买房的理由欺骗了，特殊时期，房东不租给你，酒店你进不去。

年轻人要买房有多难？

因为家的观念根深蒂固，中国人可能是最讲究安居乐业的了，安居在前，乐业在后。

近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中显示，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

在北上广深，有3400万外来人口，这当中大多数是年轻人。何冰在演讲里说这些后浪们可以“自由学习一门语言，学习一门手艺，欣赏一部电影，去遥远的地方旅行。”但在现实生活中，他们首先要解决的是——有地方住。

年轻人毕业多久能在大城市买房？“夏磊地产观察”公号用各国年轻人房价收入比做过一个横向的对比研究，结果显示，毕业生全款置业在德国柏林需10.7年，在美国纽约需15.8年，在英国伦敦需18.3年，在日本东京需21.1年， 而在中国香港，毕业生全款置业需要58年！

对比数据中没有中国内地城市，但我们都知道，内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，北上广深的房价和香港的差距已经不是特别大了。

知名评论员刘远举说：“现在很多年轻人抱怨父母干涉自己的生活。他们无力反抗，是因为经济上需要依靠。而经济上需要依赖的最大原因，就是房子。当下中国的高房价，阻碍了很多年轻人追求幸福，实现自己想要的生活的希望。从资产上涨的历史尺度来看，这部分资产上涨的收益，都被60后、70后、80后得到了，中国年轻人处于极大的代际资产不平等之中。”

疫情之下，深圳的房价为何魔幻“暴涨”？

一面是年轻人买不起房的焦虑，一面又是统计数据中暴涨的房价，使得房地产相关话题最近频频冲上热搜。

国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据。因为这是国内“新冠肺炎”疫情基本控制后各大城市房价的首次亮相，所以业内普遍认为其对后疫情时期房价走势具有指标性意义。

不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。

同时让人感到惊讶的还有：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经高企的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6%。

疫情之下，深圳房价“暴涨”，一时间刺激了众人的神经。尤其当媒体报道说，深圳房价“暴涨”的原因是炒房者把中小企业的救命钱拿去炒房，更是引发群情激愤。

中央随即介入调查。中国人民银行深圳市中心支行针对“房抵经营贷推高楼价”的传闻回应称，辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。截至4月20日，央行深圳支小未发现信贷资金流入楼市情况，其他商业银行已被要求展开全面排查。

深圳市住建局局长张学凡也赶紧出来回应各方关切。他表示，经调查，深圳市二手住宅环比有一定的涨幅，主要是由于受疫情影响等多种原因，导致前期积累的需求在近期集中释放，引发短期房价指数的上涨。此外，市场交易成交高度集中在南山、宝安等热点片区、热点楼盘，导致部分区域房价有所上涨。

既然少部分经营贷流入楼市，并非深圳房价上涨的元凶，那根本的原因在哪呢？

知名经济学家任泽平对于房价有一个广为流传的框架“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。

2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

所以，深圳房价持续走高，短期来看是各项微观和宏观政策的叠加效应。长期来看，则是深圳人地矛盾愈演愈烈的必经过程。

那么深圳房价未来是否会持续走高？有没有办法控制住？奋斗在深圳的广大年轻人还有没有希望拥有自己的住房？

任泽平在新著《全球房地产》中说“土地供给是房价的直接决定因素。土地制度直接影响房地产供给，土地供应量是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础。”

我们来看看深圳市的土地制度。

2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定：

一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。

深圳对工业用地的供给是非常大方的。证券时报数据宝显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平。2019年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。而面积比深圳大两倍多的上海，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。

工业用地供给过多，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升。根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。

而住宅用地呢？统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平米。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。

“大力实施人地挂钩，推行新增常住人口与土地供应挂钩。同时，加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转为居住用地。”任泽平认为只有这样，才能解决深圳等城市的高房价难题。

未来十年房价还会涨吗？

近期，针对地方政府频频出台的房地产调控政策，中央重申了长期坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

可以肯定的是，房价暴涨的年代已经一去不复返了。

那么，经过几番上涨，已经高企的房价，存在泡沫吗？

任泽平表示，长期来看，不同的城市，风险水平不同。

一是城市群的核心城市，如深圳、上海、厦门、北京，人口流入动力强，经济发展水平在区域内领先，有较多外来人口。虽然近几年来房价最先上涨、且涨幅最大，但这些城市房价有较强的基本面支撑，中长期来看，房价大幅下跌的风险较小，甚至还可能平稳缓慢地继续上涨。

二是发达城市群的次核心城市，如南京、珠海、苏州，这些城市自身有较好的产业、人口支撑，风险也较可控。

三是部分过去两年房价大幅上涨，但收入仍然较低的三四线城市。这些城市又可分为两类，一类是一、二线城市的卫星城，如廊坊、沧州、东莞，上涨主要受益于核心城市调控收紧，需求外溢，中长期仍受城市群发展支撑；另一类是受益于去库存政策的三四线城市，如赣州，近两年房价上涨较快，偏离基本面，风险水平更高。（紫金财经已对本文进行调整修改）

（来源：紫金财经的财富号 2020-05-10 12:53） [点击查看原文]