关注两会前后房地产的投资机会

1、两会前后房地产板块的表现

从近五年两会前、中、后期申万房地产板块的表现看，两会召开前的一个月，申万房地产板块有2次跑赢沪深300，3次跑输沪深300；在两会召开期间，申万房地产板块有3次跑赢沪深300，2次跑输沪深300；而两会闭幕后的一个月，申万房地产板块则全部跑赢沪深300；综合来看，两会后期房地产板块有较好的表现。

2、两会前后的房地产政策汇总

从近五年我国两会期间政府工作报告对房地产行业的表述来看，政府以“房住不炒”为基调，强调不断完善房地产调控机制，重点关注棚改、旧改、户籍制度改革、新型城镇化等领域，以此促进房地产市场平稳健康发展，期望建立健全房地产市场的长效机制。

3、两会前后市场潜在主题前瞻

我们根据此前市场的情况，对此次中央两会可能涉及的房地产相关主题进行梳理，主要包括：棚改、旧改、都市圈、户籍制度改革、土地制度改革、REITs 等六大领域。

3.1、棚改

自2017年两会提出完成棚户区住房改造600万套后，2018 年两会再提出启动新的三年棚改攻坚计划，但2018年年中棚改货币化部分开始收紧，2018年末住建部明确2019年取消政府购买棚改服务模式，改以发行专项债券为主，主要是为了防范政府隐性债务风险。

2019年住建部公布的棚改新开工计划仅为285万套，相比18年580万套的目标减半。2020年年初根据21世纪经济报道，监管部门要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，但日前这一政策又有松动：5月6日，21世纪经济报道，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目清单。2020年作为这三年棚改攻坚计划的最后一年，也是最为关键的一年，离三年1500万套的目标尚有500余万套未达成，大概率将实现“稳步推进棚户区改造”这一既定的目标任务。

3.2、旧改

旧改既是一项民生工程，也是行之有效的稳投资举措，同时还可以完善外部环境、基础设施和服务设施，这不仅能保民生、还能稳投资、同时拉动内需。从2015年中央城市工作会议提出“加快老旧小区改造”，到2017年住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，当前我国的旧改工作已取得了明显的成效。

需要注意的是辨析以下几个概念：棚改，旧改，以及城镇老旧小区改造。棚改、旧改都属于城市更新，棚改全称为“棚户区改造”，也可理解为危房改造，而旧改则属于“旧房改造”，旧改又分为两种：旧城区改造和老旧小区改造，旧城区改造是随着城市发展周期中自然存在的，改造和更新老城市物质生活环境的需求。老旧小区则是2000年（含）前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。

2019 年 6 月 19 日国常会强调重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯， 配建停车设施。2019 年，各地改造城镇老旧小区 1.9 万个，涉及居民 352 万户。 2020 年，各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，旧改工作强 度在 2020 年有明显提升。根据住建部统计的数据显示，截至 2019 年 5 月，全国待改 造老旧小区共 17 万个，涉及居民上亿人次。

3.3、都市圈

2019年政府工作报告中关于城市群的表述篇幅和内容有所增加，同时也是首次提出“中心城市引领城市群发展”。政府工作报告中特别强调了京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角区域一体化等内容，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。“城市群”发展规划利好刺激以及更多城市“一城一策”的落地，也将会对行业需求形成一定支撑。

3.4、户籍制度改革

2019年12月25日中共中央办公厅、国务院印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》后，放松落户的相关政策于2020年4月9 日再次被提及。全面放宽城区常住人口300万以上的大城市落户条件，其主要意义在于加快城市人口流动，保证合理、公正、畅通、有序的社会性流动。

吸引人才落户对于房地产市场而言，不仅能够留住城市现有的人才，也可以促进农村人口向城市人口转移的速度，帮助非户籍人口在城市快速落户，这将刺激部分购房需求，对楼市库存的消化起积极作用。

3.5、土地制度改革

土地制度变革可追溯至2013年，十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2020年3 月13 日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年。

3.6、REITs

REITs 起源于美国，美国REITs市场是目前全球第一大REITs 市场。截至2019年年末，美国总共拥有219只上市 REITs，其组织形式以公司制为主，总市值达到 1.3 万亿美元。中国REITs 主要聚焦基础设施领域，暂不涉及房地产。我们认为，如果公募 REITs在基建领域试点较为顺利的话，则未来是有希望放开到房地产相关领域的，但在“房住不炒”的政策导向下，公募REITs 将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破，而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。

投资建议：

受新冠疫情影响，行业基本面受到较大冲击，但3 月以来随着疫情逐步得到控制，售楼处全面开放，居民购房需求稳步释放，叠加市场流动性宽裕，行业销售端展现出较强的韧性。我们认为，在行业基本面回暖的情况下，两会政策面仍将延续“稳房价、 稳地价、稳预期”、“因城施策”的主导方针，而房地产作为我国国民经济的压舱石，仍将成为稳就业、稳经济的核心变量。我们预计两会政策将会围绕棚改、旧改、都市圈、户籍制度改革、土地制度改革等方面推出。当前，板块估值仍处历史低位，值得重点关注。

风险提示：

房地产调控政策收紧，行业销售不及预期。