文/檀小柒
有一个行业,市场越来越大,也越来越乱。
这个行业的所有从业者,都饱受争议,每一个刚刚踏入社会的年轻人,基本都被他们给收割过。
但时至今日,他们依然活跃在各大一线城市。
马克思说过:资本一来就是肮脏的,带着血、带着“原罪”,而靠着资本活着的人,也游走在罪恶的边缘。
5月3日,一位拥有400栋楼的93年姑娘火了。
注意!不是400间、也不是400套,而是400栋。400栋楼啥概念?按1栋楼50套房算,400栋就是2万套房,1套房按3间算,就有6万间房子用于出租。
以她所在的广州白云区,一间房平均每月按1500元出租,一个月收入就是9000万元。
火了之后,网上沸反盈天,这位93年的“包租婆”D姐也迅速出来澄清:除了十几栋是自己和合伙人所有,其它楼都是租来的,是他们花几年时间整合的不良资产。
通过股权关系不难查出,该93年“包租婆”全名雷迪,99%控股迪家公寓管理有限公司。
这家公司,成立于2019年,注册资本1000万,专注城中村改造,拥有公寓300余栋,5000多套房源。
相当于小量级的蛋壳,长租公寓。
说白了,其实做的就是二房东生意。
二房东的盈利模式并不复杂。
找到一个厌倦了出租房屋的房东,跟他签若干年的包租协议,然后再把房子转租给其他人,赚取租金价差。
自打“房住不炒”推出以来,不少大资本便开始盯上了原先分散经营的城市租房市场,也正是在这样的背景下,各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。
于此同时,长租公寓的问题也逐渐暴露。
2019年8月7日,在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓宣布爆雷。
暴雷后的第二天,作为“二房东”的乐伽已经卷款跑路了,而原房主没有按时收到租金,租客明明交了半年到一年的租金,却被赶出门了,房主和租客的矛盾升级、僵持不断。
根据数据统计,2019年共有57家长租公寓爆雷,爆雷的背后是几万、几十万被坑的租客。
长租公寓的安全问题,也一直饱受争议。
2018年阿里P7员工,5月在杭州租住了某长租公寓,7月份确诊为急性髓系白血病去世。
2019年,男童入住某知名长租公寓,4个月后患白血病去世。
一些大的出租平台为了牟利,将刚装修好的房子迅速出租,导致租客出现了头晕、皮肤过敏、喉咙肿痛等现象。
因甲醛中毒而退租的租客,即使拿着第三方权威机构出示的检测报告,也依然难以维权。
租房市场,是典型的“卖方”市场。
也就是说,即便你有钱、你是客户,那也白搭,照样是被收割的对象。
有人说,是因为一线城市的房屋资源稀缺,所以作为租户,议价空间有限。
真相是这样吗?不见得。
以深圳为例,截至2019年,深圳目前现有的房屋总量在1070万套左右,其中商品房,保障性住房,单位自建房,村民集资房,工业宿舍数量大致如下:
深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.5人测算,1070万套房子,可以容纳2675万人口。
实际上深圳有多少人口呢?
从官方数据看,2019年深圳常住人口为1343万。
真实数据自然比这个要大一些,实际上在深圳生活的人口数量在2000万左右。
按照上面的房屋总量计算,1070万的房屋总量,是完全能够满足2000万人口的居住需求。
其它一线城市呢?缺不缺房子。
上海目前现有的房屋总量在1100万套左右,北京全市房屋总量1320万套,按照一套房子2.5人的比例来测算,都可以接纳2500万以上的人口,单纯从居住角度算,并不缺租住的房子。
但是为何还是感觉房子不够住呢?并且房租一直在上涨呢?
其实通过房屋分布情况,我们也不难发现,在深圳1070万套的房屋中,仅仅只有150万套商品房。
有近660万套房屋掌握在本地村民的手中,这些原住民,基本上一人有几栋房子,严重的资源分布不均。
当绝大多数人,都需要租房时,租房市场显然偏向了房东。
他们有权选择房子租给谁,他们更有权决定房租的上涨。
所以真实的现状是,租客只能是待宰的羔羊,被一房东吸血,被二房东再吸一次血。
大多数人在讨论租金上涨时,混淆了两个概念,一个概念是市场化的租金,另一个概念是非市场化的租金。
租金上涨是必然趋势,很多人说中国房地产有泡沫,一大证据就是租售比太低,而随着房价被调控,资本开始关注房租的收益,未来,租售比会越来越合理。
这部分随着租售比越来越合理的租金,叫做市场化租金,是时代的大趋势,无可阻止。
但还有一部分租金,是二房东垄断市场之后,撇脂定价之后的租金。
2018年时,自如在北京占比8%的市场份额,意味着它在这个市场是拥有部分定价权的。
即便是一个小的二房东,垄断一个区域,它也可以操控当地的房租市场,享受充分的溢价。
对于资本来说,想要垄断一个区域,还是很简单的,通过比目前市场更高的价格,从房东手里盘下房子,签约3-5年,然后再把成本转嫁给租客。
一套月租6000的房子经过简单改造,租金就可以变成1万以上。
租赁市场有资本必然会暴涨,很简单的逻辑,如果是房主直租,每个人的预期值不一样,看顺眼的租户便宜1000-2000元,但如果是这些吃差价的二房东,赚钱是第一要务。
随着国家提出住房不炒的主基调,不少资本已经开始转移战场,把手伸向了房租市场,做起了二房东。
截至2019年,国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4,从规模上来看,2019 年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破 32 万间。
资本本无情,但还是奉劝炒作房屋,做租赁生意的二房东们,赚钱可以,但千万别昧良心。
给年轻的后浪们,留下一丝生存之地吧!
(来源:叶檀财经的财富号 2020-05-08 13:06) [点击查看原文]
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