文/檀小柒
有一个行业，市场越来越大，也越来越乱。
这个行业的所有从业者，都饱受争议，每一个刚刚踏入社会的年轻人，基本都被他们给收割过。
但时至今日，他们依然活跃在各大一线城市。
马克思说过：资本一来就是肮脏的，带着血、带着“原罪”，而靠着资本活着的人，也游走在罪恶的边缘。
5月3日，一位拥有400栋楼的93年姑娘火了。
注意！不是400间、也不是400套，而是400栋。400栋楼啥概念？按1栋楼50套房算，400栋就是2万套房，1套房按3间算，就有6万间房子用于出租。
以她所在的广州白云区，一间房平均每月按1500元出租，一个月收入就是9000万元。
火了之后，网上沸反盈天，这位93年的“包租婆”D姐也迅速出来澄清：除了十几栋是自己和合伙人所有，其它楼都是租来的，是他们花几年时间整合的不良资产。
通过股权关系不难查出，该93年“包租婆”全名雷迪，99%控股迪家公寓管理有限公司。
这家公司，成立于2019年，注册资本1000万，专注城中村改造，拥有公寓300余栋，5000多套房源。
相当于小量级的蛋壳，长租公寓。
说白了，其实做的就是二房东生意。
二房东的盈利模式并不复杂。
找到一个厌倦了出租房屋的房东，跟他签若干年的包租协议，然后再把房子转租给其他人，赚取租金价差。
自打“房住不炒”推出以来，不少大资本便开始盯上了原先分散经营的城市租房市场，也正是在这样的背景下，各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。
于此同时，长租公寓的问题也逐渐暴露。
2019年8月7日，在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓宣布爆雷。
暴雷后的第二天，作为“二房东”的乐伽已经卷款跑路了，而原房主没有按时收到租金，租客明明交了半年到一年的租金，却被赶出门了，房主和租客的矛盾升级、僵持不断。
根据数据统计，2019年共有57家长租公寓爆雷，爆雷的背后是几万、几十万被坑的租客。
长租公寓的安全问题，也一直饱受争议。
2018年阿里P7员工，5月在杭州租住了某长租公寓，7月份确诊为急性髓系白血病去世。
2019年，男童入住某知名长租公寓，4个月后患白血病去世。
一些大的出租平台为了牟利，将刚装修好的房子迅速出租，导致租客出现了头晕、皮肤过敏、喉咙肿痛等现象。
因甲醛中毒而退租的租客，即使拿着第三方权威机构出示的检测报告，也依然难以维权。
租房市场，是典型的“卖方”市场。
也就是说，即便你有钱、你是客户，那也白搭，照样是被收割的对象。
有人说，是因为一线城市的房屋资源稀缺，所以作为租户，议价空间有限。
真相是这样吗？不见得。
以深圳为例，截至2019年，深圳目前现有的房屋总量在1070万套左右，其中商品房，保障性住房，单位自建房，村民集资房，工业宿舍数量大致如下：
深圳的户均人口是2.59人，按照每户2.5人测算，1070万套房子，可以容纳2675万人口。
实际上深圳有多少人口呢？
从官方数据看，2019年深圳常住人口为1343万。
真实数据自然比这个要大一些，实际上在深圳生活的人口数量在2000万左右。
按照上面的房屋总量计算，1070万的房屋总量，是完全能够满足2000万人口的居住需求。
其它一线城市呢？缺不缺房子。
上海目前现有的房屋总量在1100万套左右，北京全市房屋总量1320万套，按照一套房子2.5人的比例来测算，都可以接纳2500万以上的人口，单纯从居住角度算，并不缺租住的房子。
但是为何还是感觉房子不够住呢？并且房租一直在上涨呢？
其实通过房屋分布情况，我们也不难发现，在深圳1070万套的房屋中，仅仅只有150万套商品房。
有近660万套房屋掌握在本地村民的手中，这些原住民，基本上一人有几栋房子，严重的资源分布不均。
当绝大多数人，都需要租房时，租房市场显然偏向了房东。
他们有权选择房子租给谁，他们更有权决定房租的上涨。
所以真实的现状是，租客只能是待宰的羔羊，被一房东吸血，被二房东再吸一次血。
大多数人在讨论租金上涨时，混淆了两个概念，一个概念是市场化的租金，另一个概念是非市场化的租金。
租金上涨是必然趋势，很多人说中国房地产有泡沫，一大证据就是租售比太低，而随着房价被调控，资本开始关注房租的收益，未来，租售比会越来越合理。
这部分随着租售比越来越合理的租金，叫做市场化租金，是时代的大趋势，无可阻止。
但还有一部分租金，是二房东垄断市场之后，撇脂定价之后的租金。
2018年时，自如在北京占比8%的市场份额，意味着它在这个市场是拥有部分定价权的。
即便是一个小的二房东，垄断一个区域，它也可以操控当地的房租市场，享受充分的溢价。
对于资本来说，想要垄断一个区域，还是很简单的，通过比目前市场更高的价格，从房东手里盘下房子，签约3-5年，然后再把成本转嫁给租客。
一套月租6000的房子经过简单改造，租金就可以变成1万以上。
租赁市场有资本必然会暴涨，很简单的逻辑，如果是房主直租，每个人的预期值不一样，看顺眼的租户便宜1000-2000元，但如果是这些吃差价的二房东，赚钱是第一要务。
随着国家提出住房不炒的主基调，不少资本已经开始转移战场，把手伸向了房租市场，做起了二房东。
截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4，从规模上来看，2019 年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破 32 万间。
资本本无情，但还是奉劝炒作房屋，做租赁生意的二房东们，赚钱可以，但千万别昧良心。
给年轻的后浪们，留下一丝生存之地吧！
（来源：叶檀财经的财富号 2020-05-08 13:06） [点击查看原文]
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