长租公寓“生死局”

本报记者 郭阳琛 刘媛媛 上海报道

突如其来的新冠肺炎疫情，让2020年成为长租公寓的生死之年。自分散式长租公寓蛋壳、青客等先后陷入租金“两头吃”的旋涡，集中式长租公寓龙头品牌湾流国际也陷入危机。

近日，不少湾流国际租客向《中国经营报》记者反映，上海、深圳两地大量的湾流国际门店因欠租关闭，租客被要求强制搬离，押金剩余和租金却迟迟未能退还，公寓管家、客服等大多处于失联状态。

在业内人士看来，连年亏损的长租公寓企业资金链一直饱受压力，疫情的暴发让原本租赁“小阳春”推迟乃至不复存在，现金流的中断让资金问题爆发，导致不少企业只能苦苦挣扎，甚至侵犯租户的权益祈求“活下去”。

“并不是行业没有未来，而是不少长租公寓企业将租房当作金融来玩玩坏了。我比较保守，一是不会胡乱加价收房;二是不会把杠杆加得太高。”刚从某上市长租公寓企业离职的王强自己做起了“二房东”，只有二十多套房的他希望平稳扩张，有一天能实现自己的“长租公寓梦”。

集中式公寓危机爆发

23岁的江丽去年刚刚大学毕业，苦于各种眼花缭乱的租房广告，她选择租住了湾流国际上海临平路社区，租约原本于今年4月初到期。

湾流国际的租金价格在集中式公寓中也谈不上便宜，少则每个月四五千元，多则近一万元。刚出校门的江丽手头并不宽裕，但考虑到安全性和便捷性，还是一下子支付了半年租金和押金，共计近3万元。

但从去年10月起，江丽所在的临平路社区时不时会断水断电，公寓管家解释称“维修所致”。“但其实是湾流拖欠房东房租，导致房东直接断了水电。”

租住在湾流国际上海中山公园社区的李慧也遇到了相似的情况。早在去年12月份，该门店所在绿洲大厦产权人上海绿庭企业发展有限公司就公告称，由于湾流国际方面拖欠租金等费用情况异常严重，公司已于2019年11月22日解除了与湾流国际的租赁合同。同时，已申请法院保全上海湾洋物业服务有限公司(湾流国际在该大厦的具体承租方和经营方)价值1300余万元的财产，“法院查封其多个银行账户后，目前仅冻结到11万元。”

疫情无意加快了湾流国际危机蔓延的进程。记者调查发现，从3月开始，上海金桥、中山公园等多个社区均因拖欠房东房租强制要求租户搬离，目前均处于封闭状态，但大部分租户的押金和剩余房租仍迟迟没有拿到。

“当时看到房东的声明我们都很震惊，公寓前台却说这是房东涨房租的手段，现在前台、管家、客服都失联了，退还押金已经不抱希望了。”李慧愤懑不已。

江丽则稍显“幸运”。4月10日，她拿到了湾流国际给予的承诺函，承诺将在6月19日前退款。“现在湾流在上海只有两三个社区还在正常运营，仅仅我所在的一个维权群就有近300人了，更有管家善意地提醒我们‘赶紧去维权，公司资金链已经不行了’。”江丽如是说。

据悉，湾流国际在北上广深等6大城市均有分布。黑猫投诉数据显示，去年11月至今，有20多条针对湾流国际租客被“赶”、押金不退的投诉，主要涉及上海、深圳两地。

眼下，分散式和集中式长租公寓纷纷遭遇流动性危机。在中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林看来，长租公寓的风波不断主要源于疫情期间新增住户大幅减少，使得公寓亏损严重，面临着巨大的经营压力。而作为重资产运营的长租公寓，本就面临着巨大的资金压力，现金流的中断更是导致不少企业只能苦苦挣扎，甚至侵犯租户的权益。

“租金差”模式难以为继

从蛋壳到青客，再到湾流，手持政策、资本“好牌”的长租公寓为何还是频陷危机?

在记者的采访过程中，旭辉领寓相关负责人直言，盈利问题一直是长租公寓的痛点。盈利痛点其实又基于商业模式，传统的商业模式下，不管是集中式还是分散式，都是通过租金差的模式来赚钱。

“早期，大家对规模的渴望尤甚于拿房成本与实际盈利，忽视了租金差的重要性，从而导致企业抵抗市场风险的能力相对较弱。疫情的到来对出租率造成了一定的冲击，企业经营问题就立刻显现出来。”该负责人认为，行业回归理性，仅通过租金差的模式已经无法让租赁企业走得更长远、更稳健。

3月初，王强刚刚从某长租公寓上市公司离职，此前他在公司是上海市松江区收房工作的负责人。“这些头部企业不用说拿房扩张了，仅仅就是租出现有房源维持平衡都很难。别说租客押金了，我的工资就好几个月没拿到了。”还没等记者提问，王强就开始吐槽起来。

王强告诉记者，此前长租公寓头部企业为了快速扩张往往不计成本地收“高价房”，然后通过租客的租金贷快速回笼资金继续收房。“那时收到一套房业务员就有三四千元的提成，很多中介、销售人员都跑来长租公寓行业，现在‘老人’基本走光了。”

克而瑞租售研究团队在接受记者采访时也表示，不少长租公寓平台前期扩张速度过快，利用杠杆运营，导致疫情下面临流动性风险。

如何活下去，成为长租公寓当前首要考虑的问题。克而瑞租售研究团队认为，在疫情影响下，企业有机会与各地政府建立更良好的合作关系，积极与各个银行沟通关于债权融资的利息等方面补贴或优惠政策。同时，可以通过疫情的检验，全面评估企业下所有门店的经营情况，有针对性地对一些面临亏损或亏损严重的门店，选择进行产品调整或关店处理，从整体上调整经营的质量。此外，还可以通过和业内同行合作，强强联合，资源互补。

轻重并举或成趋势

今年以来，蛋壳、青客、湾流相继爆出资金链问题，更是让长租公寓的口碑直线下降。

“被强制要求搬离后，我立马找朋友合租了一套两室一厅，以后再也不敢碰长租公寓了。”在采访过程中，大部分租户和江丽的想法一样，疲于讨回押金、解除租金贷的同时，将长租公寓拉入了黑名单。

但也有少数租户仍对长租公寓抱有信心。从湾流国际搬走后，李慧立马住进了中骏旗下的柚米，“疫情期间租房太麻烦了，集中式长租公寓不仅方便，我一个女生住也安全，房企运营的品牌也更值得信赖。”

正如李慧所说，目前一些依托强大地产商的长租公寓仍能够正常运转。近日，克而瑞发布今年第一季度房企长租公寓规模排行榜。榜单显示，新形势下，房企长租公寓虽然新开业预期较低，开业增速由2019年四季度的16%大幅下降至4%。但截至3月底，TOP20企业累计开业规模仍达到33.6万间，头部企业依旧保持逆势增长。

其中，龙湖冠寓一季度新开房源1729间，占总新增开业量的14%;旭辉领寓新开业规模也达到1500间。

分析个中原因，克而瑞租售研究团队认为，由于长租公寓的投资回收周期一般较长，在规模成长过程中，资金的投入量需求较大，资金的成本对于运营企业而言至关重要，通常资信良好的房企具备较好的现金流状况，同时，融资渠道和成本相对较低，具备一定的优势。

“2019年，我们经历不断摸索，完成了‘轻重并举’的战略升级。‘轻’以输出服务及产品为主，通过与国企、开发商等合作，提前介入租赁用地的开发与运营;‘重’是做资产管理平台，通过股权模式、资管双轮驱动进入市场，以重资产自持模式进行运营。”旭辉领寓方面告诉记者，疫情发生后，公司更坚定了这个发展方向，通过合作杠杆撬动规模化发展。

“寒冬”仍未彻底过去，2020年行业新一轮的洗牌势必开启，而只有内功扎实、经营稳健的企业，才能够从容应对困境，在未来的竞争中占有一席之地。

(应受访者要求，王强、江丽、李慧均为化名)

（来源：中国经营报的财富号 2020-04-25 09:11） [点击查看原文]