上周保利地产出年报分红的消息，我于上周四就买入了保利地产。买入的理由如下。
从行业来看，城市化进程仍未完成，房地产仍然是中国支柱性产业之一。人民买房主要是刚需和改善型住房。随着城市化的深入，刚需房仍然有巨大的购房需求，而改善性住房也是未来发展的重要方向。人总是向往更好的生活品质，随着人民财富的日渐增长，对住房品质的要求也会消费升级。现在住的是两房，有钱了就想换三房、四房甚至复式、别墅，这是人之常情。
保利地产专注于刚需和改善性住房，深耕一二线核心城市以及强三线城市。在地产强调控的背景下，市场对于整个地产板块预期很低，导致地产板块估值不高，所以对于地产市场存在认知差异，具备一定的投资价值。
有数据显示，在房地产板块整体增速放缓的前提下，头部企业的市场占有率正在不断增加，就让我想起当年格力电器，在空调行业发展不断遭到市场关于天花板质疑的时候，格力和美的这样的头部企业，反而不断蚕食竞争对手的市场份额日子过得非常滋润。
保利地产多年以来业绩都是稳定增长状态。
保利地产的2019年报数据非常优秀。2019年实现销售金额 4618.5 亿元，同比增长 14.1%；实现销售面积 3123.1万平方米，同比增长 12.9%；销售均价 14788 元/平方米，同比增长 1.0%。全年实现营业收入 2359.8亿元，同比+21.3%，归母净利润 279.6 亿元，同比+47.9%。
由于保利是央企财务数据可信。房地产企业的利润在会计上有很大的调整空间，作为央企既然2019年交出这样一份成绩单，那么说明他对2020年的业绩完成情况非常看好。值得注意的是2019年公司竣工面积2973万平方米，2020年公司计划竣工面积3400万平方米。如能做到，2020年的业绩依然可以保持较快增长。从预收账款的角度来看，2019年末公司预收账款大约3278亿，即便该指标未来不增长，未来两三年的业绩收入也已经锁定了。
再加上公司的股息率，即便以我的买入成本来计算也达到了5.2%，轻松跑赢银行理财。通常能够大额分红的公司侧面说明了其经营能力强悍。在房地产“投融建销”的经营流程中，钱和地是地产公司两大核心资源。保利地产在拿地上比较保守且倾向于顺周期拿地，在拿地的成本上其实优势不算突出。保利地产的核心竞争力，我认为就是他相当低的资本使用成本，保利地产的净负债率大约是56.91%，有息负债综合成本为 4.95%。这个数据在一众地产股中算得上是学霸级的了，总体经营偏稳健。在目前地产强管控的背景下和去杠杆的背景下，凭借保利地产多元化的融资渠道和很低的融资成本可以把很多小地产商按在地上摩擦。
技术上看，保利地产一直处于上升通道。目前价格距离新高咫尺之遥，所以上方的套牢盘并不大。我个人比较喜欢的走势是在这个位置慢慢小涨小跌，逐渐逼近前期高点，用时间消化掉上方的套牢盘。之后就是一马平川，股价被业绩推着走就行了。
而与保利地产的走势形成鲜明对比的是估值，一直都是低估，因为最近的业绩增长，估值更低了。
截止2020.4.20展示账户持仓及收益情况如下：
本文完。
（来源：慕阳价投的财富号 2020-04-21 14:55） [点击查看原文]
转载自: 600048股吧 http://600048.h0.cn
公司名称：保利地产
股票代码：sh600048
市场类型：主板
上市日期：日
所属行业：全国地产
所属地区：广东
公司全称：保利发展控股集团股份有限公司
英文名称：Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.
公司简介：保利地产公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。在20余年专业开发过程中，公司培养了以商品住宅开发销售为主、经营性物业开发持有为辅的综合开发能力；以“和者筑善”为价值理念，致力于创造自然、建筑、人文交融的人居生活...
注册资本：119.7亿
法人代表：刘平
总 经 理：周东利
董 秘：黄海
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