时隔一年多，万科再喊“活下去”，始终居安思危的龙头房企，在目前这种大环境下活的其实算是比较滋润的了。
在2018年秋季例会上，万科首次喊出要“活下去”，那场例会的主题就是“活下去”。仅凭一张简陋的海报图片，这个事不仅登上了当时的热搜，一时间还占据了所有新闻平台的头条，成为当时业内外讨论的焦点。
龙头万科高喊“活下去”，突然一下给所有人了一个警告，房地产的黄金时代已经过去，未来只能是白银时代，搞不好还只是个青铜时代。
然而，最近，在3月17日万科2019年线上业绩推荐会上，万科董事会主席郁亮再次喊出“活下去”，他说：
2018年秋天，万科秋季例会的主题是“活下去”，这在当时是处于‘居安思危’的考虑，让我们保持清醒和警惕，但是没想到在今天“活下去”变成一个特别真实的存在。我希望每个人、每个企业都能健康的活下去，活得好，活的久。
一直居安思危的万科也交出了不错的成绩单，2019年万科全年营收3679亿元，同比增长23.59%，实现净利润389亿元，同比增长15.10%。
即便如此，万科2019年的业绩增速还是出现了明显放缓的迹象，2018年业绩增速还高达20.39%。但这，比起那些已经宣告破产的小房企好太多了！
年内近百家房企破产
前两天有媒体报道，受新冠肺炎疫情影响，年内短短几个月就已经有近百家房企宣布破产，这个事也被送上了微博热搜话题。
这个话题来源是因为，据人民法院网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。同时，也有统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。
我特意将人民法院房地产破产文书列表的页数截下来了，目前查到的最多50页，一页有15条破产文书，那么总共差不多就应该有750条破产文书。我再看了一下，第50页上的时间是2018年12月的破产文书。
也就是说，如果每一条破产文书对应一家房地产公司的话，那么就是，过去1年零3个月时间总共就有750家房企破产。看上去很严重、很残酷，确实也很残酷，这就是目前房地产公司面临的现实！
不过，仔细再去研究一下会发现，这些破产的房企中大部分都是一些小房企，规模越小，在行业震动、规则变动的大环境下，抗风险能力越小。
比如，衡阳西湖置业股份有限公司，这个公司应该规模稍微要大一点，因为已经是股份制公司了。查了一下，这家公司属于小微企业范围，注册资本只有1040万左右。
再比如，宁波冠润房地产开发有限公司注册资本只有1000万，四川华艺房地产开发有限公司注册资本只有1000万，目前已经被吊销执照了，益阳市美嘉房地产开发有限公司注册资本为5000万……
写到这，突然想起之前看到有人说过一句话：在上世纪90年代，你只要手上有100万就可以开房地产公司，开发房地产，因为你可以通过银行贷款加杠杆撬动千万上亿的项目。
只是，到现在，龙头房企连续喊话“活下去”，房地产黄金时代过去之后，100万做房地产开发基本已经不可能了，别说1000万资本，就是1个亿的资本又能做什么房地产开发项目呢？
作为对比，大家可以看看A股主要上市房企的注册资本，万科注册资本110亿、保利注册资本119亿、招商蛇口注册资本79亿，看看这下大房企资本是破产小房企的多少倍？
只能说，现在的房地产行业已经不是小资本玩家玩得了的了，拼的是谁的资本更雄厚！
即便一些较大房企有了足够的资本，但这依旧还是一个大鱼吃小鱼的世界……
行业破局蕴含投资机会
看到这个标题可能有人又要骂我，投资个屁，房价要是不跌，很多人根本买不起房子，没人买房子了，房地产公司能活的好？
站在房产消费者的角度来看，这逻辑没毛病。但是，我想问大家两个问题：第一，房价过去几年的大幅上涨，真的是房地产开发商们抬上去的吗？第二，中国的房地产行业会不会消失？
第一个问题，也许大家会认为是开发商主动联合起来涨价才导致现在的高房价，但我有不同看法，即便认为高房价是因为开发商涨价的原因，但开发商也是被动涨价，这一点可以从主要房企的毛利率看出来。
万科过去10年毛利率，最高是在2010年，现在的毛利率还比2010年低，但是大家想一下，现在的房价高还是2010年时的房价高？其中原因，大家再想想房地产企业的主要成本来自哪里？这我就不多说了。
第二个问题，毋庸置疑，答案时否定的，中国房地产行业不可能消失，且在未来很长一段时间内房地产依旧是支柱产业。
搞清这两个问题后，再说说为什么有投资机会？
首先，所谓机会并非指通过买房实现保值增值，这一点多看几条国家对地产的调控政策就能明白其中深意，一句话就是“房住不炒”！
其次，机会是指针对龙头房企的投资机会。从行业的角度来看，随着一些小资本玩家的逐步破产退出，龙头房企的市场份额会越来越大，因为前面已经确定了，中国房地产行业不会消失，行业不会消失房企就不会消失，那么龙头房企自然就会逐步吞掉原来小房企的市场份额，从而巩固龙头地位。
地产股一直的估值都不高，目前万科、保利的市盈率都在10倍以下，原因是因为地产公司长期的高负债率导致市场对其财务风险的担忧。而最近几年全社会全面去杠杆，一些上市房企，甚至一些银行资产负债率呈现逐步下降的趋势。
可想而知，如果地产公司高负债的问题能够解决的话，市场对其的估值水平也会相应提升。当然，在全面去杠杆的过程中，一些杠杆过高，财务资金链崩的过紧的房企，多数是一些小房企，就会在这个过程中被淘汰出局。
所以，虽然房地产的整体环境发生变化了，从黄金变白银，甚至变成青铜了，但是对于龙头房企来说也许就是新的开局！
（来源：财经锐眼V的财富号 2020-03-26 19:37） [点击查看原文]
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公司名称：保利地产
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上市日期：日
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英文名称：Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.
公司简介：保利地产公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。在20余年专业开发过程中，公司培养了以商品住宅开发销售为主、经营性物业开发持有为辅的综合开发能力；以“和者筑善”为价值理念，致力于创造自然、建筑、人文交融的人居生活...
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